Fel i bostadsrätt – vad gäller?
Fel i bostadsrätt – vad gäller?
Vi utför frekvent besiktningar av hus och bostadsrätter där det uppdagats fel efter överlåtelsen. Köparen framställer då i efterhand krav på ersättning gentemot säljaren. Vid fel i bostadsrätt står ofta badrum, kök eller VVS-installationer i centrum, vilket tursamt nog tillhör våra specialistområden.
Överlåtelser av hus och bostadsrätter regleras i skilda lagstiftningar Hus å ena sidan regleras i jordabalken (1970:994) och bostadsrätter å andra sidan omfattas av bestämmelser i köplagen (1990:931).
I detta inlägg skriver vi några rader som är relevant vid reklamation av fel i just bostadsrätter.
Befintlig skick
Köplagen 17-18 §§ innehåller regler om vad som kan utgöra fel i bostadsrätten. Dock säljs de allra flesta bostadsrätter med förbehållet ”befintligt skick”, för vilket kompletterande regler finns i köplagen 19 §.
Även om bostadsrätten sålts i befintligt skick kan alltså fel som upptäcks vara reklamerbara, om än förutsättningarna är mer begränsade. Då krävs att bostadsrättens skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till köpesumman och omständigheter i övrigt. I ett relativt färskt avgörande från Högsta domstolen (NJA 2019 s 807) infördes en helt ny ingrediens för bedömning av nämnda missförhållande. I det målet, som handlade om ett felaktigt badrum i en bostadsrätt på Östermalm, fann Högsta domstolen att felets ”värde” i kronor räknat inte var tillräckligt stort för att anses utgöra ett uppenbart missförhållande. Kostnaden för felet uppgick då till knappt tre procent av köpesumman.
Det ska dock tilläggas att värdet inte ensamt är avgörande vid bedömning av felet, även omständigheterna i övrigt ska vägas in. Sådana omständigheter kan vara att köparen inte kan använda bostadsrätten under en viss tid, exempelvis som följd av att en renovering var tvungen. Eller att felet medför merkostnader utöver de som avhjälpandet i sig skapar.
I praktiken kan sägas, om än kraftigt förenklat, att ju dyrare lägenhet desto svårare att vinna framgång vid reklamation av fel i bostadsrätten. Men, det är alltid omständigheter i det enskilda fallet som ska beaktas vid bedömningen.
Värdering av fel i bostadsrätt
Hur fel i bostadsrätt ska värderas är inte alltid okomplicerat. I grunden är det skillnaden i bostadsrättens värde med respektive utan fel som ska definieras. Det kan lätt förstås vara en utmaning att i efterhand bestämma vad bostadsrätten hade sålts för om felet varit känt för köparen. I vissa fall kan antas att påverkan på priset skulle vara betydande, medan det i andra fall inte skulle göra någon skillnad överhuvudtaget. Det finns en rad olika principer för bestämning av felets värde, av vilka den så kallade direktmetoden är vanligast förekommande. Förenklat beskrivet så bestäms felets värde till vad det kostar att åtgärda detsamma.
Vid det här laget har vi tappat de flesta läsarna, då texten blev längre än planerat. Vi rundar av och ber att få återkomma vid annat tillfälle. Vi tänker då skriva mer om undersökningsplikt, prospektets betydelse och annat som relaterar till reklamation av fel i bostadsrätt.
Håll ut tills dess!
Låt oss hjälpa dig!
Kontakta ossSenaste från BKS Konsulter
Funktionsprovning av tätskikt i badrum
Sveriges forskningsinstitut (RISE) har de senaste 12 åren utfört funktionsprovning av marknadens vanligast förekommande tätskikt i badrum. Resultatet från 2022 års test är något bättre än tidigare år, trots att hela 10 av 19 tätskikt inte klarade att hålla tätt.
Vad tycker våra kunder?
Jag skriver nästan aldrig rekommendationer, men efter att ha jobbat med Mathias på BKS Konsulter är det min plikt att göra det. Mathias kom med rekommendationer, var proaktiv och stöttande, både med protokoll, juridik, kontakter etc. Föredömligt noggrant, förklarande och coachande jämfört med tidigare besiktningsmän.
Efter ett dåligt stambyte drabbades föreningen av flera vattenskador. Vi valde BKS Konsulter på rekommendation för både skadebesiktning och besiktning av efterföljande badrumsrenoveringar. Från och med nu besiktigar BKS Konsulter alla renoveringar av badrum och kök i föreningen. Avlastande och tryggt för styrelsen.
BKS Konsulter bistår oss med olika tekniska utredningar och besiktningar av badrum och VVS-installationer i våra fastigheter. Rapporterna vi får är alltid tydliga och lättlästa och hjälper oss att fatta rätt beslut om relevanta åtgärder för underhåll. BKS Konsulter är flexibla, har hög kompetens och stort engagemang i uppdragen.