Entreprenören ska göra en besiktning, räcker det?
En besiktningsman som kontrollerar ett utfört arbete utses i första hand av den som beställt arbetet. I andra hand kan beställaren och entreprenören gemensamt utse en besiktningsman. Vid det senare fallet bör eventuella jävsförhållanden mellan besiktningsmannen och entreprenören klarläggas.
Oberoende och objektiv bedömning
En besiktningsman har till uppgift att på objektiva grunder, utan partsintressen, bedöma ett arbete i förhållande till kontraktsmässiga fordringar. Kort och gott, om arbetet som utförts överrensstämmer med vad som avtalats i form av mängd, volym och kvalité.
Är entreprenören oberoende?
Nej, givetvis inte. Entreprenören har ett uppenbart partsintresse, nämligen sitt eget. Det förekommer ändå att entreprenörer på egen hand besiktigar sitt arbete. Ett mer rättvisande begrepp för dessa besiktningar är egenkontroller, vilket är ett viktigt instrument för entreprenörens interna kvalitetskontroll.
Detta ska dock inte förväxlas med en besiktning som utförs av en fristående och oberoende besiktningsman.
Anlita BKS Konsulter för din besiktning!
Vi besiktigar renoveringar, om- & tillbyggnader och nyproduktioner av både hus och bostadsrätter. Badrum, kök och VVS är våra paradgrenar, men vi besiktigar de flesta byggnadsdelar i fastigheter.
Entreprenören är behörig, borde jag ändå göra en badrumsbesiktning?
Slutbesiktning av badrum i samband med en renovering är ett av våra vanligaste uppdrag. Drygt tre av fyra badrum underkänns vid besiktning på grund av att väsentliga fel förekommer.
Entreprenören är behörig
Branschorganisationerna gör ett oerhört värdefullt arbete i att utforma tydliga och begripliga branschregler. Från och med 2021 är dessutom branschregler från BKR, GVK, MVK och Säker Vatten samordnade, vilket ytterligare ökar tydligheten i hur ett badrum ska byggas för ett fackmässigt resultat.
Ett behörigt eller auktoriserat företag genomgår en utbildning i branschorganisationens regler. Efter en viss tid, vanligtvis fem år, ska företaget gå en repetitionsutbildning.
Trots detta visar verkligheten att behörighet eller auktorisation inte är det kvalitetssigill som många tror, påstår eller hoppas på. Liksom nämndes i ingressen, drygt tre av fyra badrum underkänns vid besiktning.
Jag får kvalitetsdokument och intyg
Kvalitetsdokumentet och intyg är entreprenörens utfästelse om att branschreglerna har efterföljts, med undantag för eventuella avvikelser som antecknats i dokumenten. Intygen bygger på de interna kvalitetskontroller som entreprenören utfört, så kallade egenkontroller. Kvalitetsdokument och intyg är värdehandlingar som bland annat bidrar till bostadens värde vid försäljning.
Intygen tjänar dessvärre inte alltid det eftersträvansvärda syftet. Allt för ofta är det snarare ett dokument som slentrianmässigt fylls i när renoveringen står klar, och kan i värsta fall vara till mer skada än nytta vid exempelvis en försäljning.
Oberoende besiktning värdesäkrar din investering
Vi besiktigar i princip uteslutande arbeten som utförs av behöriga entreprenörer. Trots detta underkänns alltså en majoritet av de besiktigade badrummen. Om renoveringen inte blir godkänt behöver du heller inte betala för arbetet, vilket ger hantverkaren rätt incitament att åtgärda felen. I slutänden är besiktning en värdesäkring av din investering, till en i sammanhanget ringa kostnad.
Varför besiktning av VVS vid renovering av badrum och kök?
Svaret på frågan, varför besiktning av VVS är en klok idé, kan i princip ges uteslutande baserat på skadestatistik. Drygt 54% av alla försäkringsreglerade fuktskador orsakas av läckage från rör- och ledningssystem. 35% av alla skador uppstår i kök, 38% i badrum, tvättstuga eller WC-rum. Allt detta enligt vattenskaderapporten 2020 som årligen sammanställs och publiceras av Vattenskadecentrum.
Vanliga fel vid besiktning av VVS
Fel i lutning, förläggning, utformning och fixering av avloppsledningar är vanligt förekommande på avloppssidan. Fel placeringar, toleransmått, produktkompabilitet och provningar är motsvarande vanliga fel som förekommer i tappvattenapplikationer.
Auktoriserade VVS-företag
Målsättningen från branschorganisationen Säker Vatten är lika lysande som hedersvärd. Ett auktoriserat företag ska utföra fackmässiga VVS-installationer. Penseldrag från verkligheten porträtterar dock en annan bild, där även auktoriserade VVS-företag utför bristfälliga installationer i både kök och badrum.
Extra angeläget för bostadsrättsföreningar
Huvudregeln är som bekant att bostadsrättshavaren står för återställande av de inre delarna i bostaden vid fuktskador. Med andra ord är kakel, klinker, inredning och sakvaror kostnader som i normalfallet belastar bostadsrättshavaren. Men, det finns en undantagsbestämmelse i bostadsrättslagen 7 kapitel 12 § 3 stycke som vid vattenledningsskada kan skjuta över samtliga kostnader på föreningen. Med andra ord är det, precis som rubriken säger, extra angeläget för bostadsrättsföreningar att kvalitetssäkra VVS. Oavsett badrum, kök eller var månne de är placerade.
Så, varför besiktning av VVS vid köks- eller badrumsrenovering?
Stora delar av VVS-installationerna byggs in i golv och väggar. Det betyder dels att fel är svåra att upptäcka i efterhand, även att kostnader blir stora när väl felen uppdagas. En besiktning av VVS vid rätt tillfälle, före dess att golv och väggar stängs, är ett kostnadseffektivt sätt att undvika senare huvudvärk och besvär.
Dessutom till en i sammanhanget blygsam kostnad, fr 2.900 kronor. Kort och gott en mycket prisvärd kvalitetssäkring!
Varför besiktning av tätskikt vid badrumsrenovering?
Att tätskikt i badrum har en viktig funktion behöver vi sannolikt inte argumentera vidare för. Varför det är nödvändigt med besiktning av tätskikt är å andra sidan en återkommande fråga. Ofta tillägger frågeställaren att hantverkaren är behörig och lämnar ett kvalitetsdokument när arbetet är klart.
Fel i 95% av besiktigade tätskikt
Nej, du läste helt rätt. I 95% av alla besiktningar vi gör av tätskikt noteras fel i utförandet. Förvisso är det ibland bara enstaka fel, eller enklare fel. Men, desto vanligare är faktiskt att väsentliga fel uppdagas. Bristfälligt utförda förseglingar, tätningar mot el-, rördetaljer och golvbrunnar, modifieringar i tätskiktet samt fel i golvlutning tillhör de vanligaste felen vid besiktning av tätskikt.
Det ska tilläggas att samtliga företag som utför de tätskikt vi besiktigar är behöriga.
Hantverkaren är behörig
Branschorganisationerna gör ett oerhört värdefullt arbete i att utforma tydliga och begripliga branschregler. Från och med 2021 är dessutom branschregler från BKR, GVK, MVK och Säker Vatten samordnade, vilket ytterligare ökar tydligheten i hur ett badrum ska byggas för ett fackmässigt resultat.
Ett behörigt eller auktoriserat företag har genomgått en utbildning i branschorganisationens regler. Efter en viss tid, vanligtvis fem år, ska företaget genomgå fortbildning.
Trots detta visar verkligheten att behörighet eller auktorisation inte är det kvalitetssigill som många tror, påstår eller hoppas på.
Jag får ett kvalitetsdokument
Kvalitetsdokumentet är entreprenörens redovisade intyg över att branschreglerna har efterföljts, med undantag för de eventuella avvikelser som antecknats i dokumentet. Intyget bygger på de interna kvalitetskontroller som företaget utför över eget arbete, så kallade egenkontroller. Kvalitetsdokumentet är en värdehandling som bland annat bidrar till bostadens värde vid försäljning.
Kvalitetsdokumentet tjänar dessvärre inte alltid det eftersträvansvärda syftet. Allt för ofta är det snarare ett dokument som slentrianmässigt fylls i när renoveringen står klar, och kan i värsta fall vara till mer skada än nytta vid exempelvis en försäljning.
Så, varför besiktning av tätskikt vid badrumsrenovering?
Alla är överrens om tätskiktets viktiga funktion, att skydda byggnaden från fuktskador. När väl plattsättningen utförts är lejonparten av tätskiktet inte längre inspekterbart. Kvalitetssäkra din investering och förebygg fuktskador genom en besiktning av tätskiktet. De fel som upptäcks vid tätskiktsbesiktningen är ofta enkla att åtgärda och besparar dig senare huvudvärk.
I sammanhanget är det är prisvärd och klok åtgärd, som kostar fr 2.900 kronor.
Garanti vid badrumsrenovering, är det inte 10 år enligt lag?
Den garanti som gäller vid badrumsrenovering, eller för den delen renovering av andra delar i bostaden, styrs helt av vad som avtalats. När du som privatperson beställer tjänster från hantverkare gäller alltid bestämmelserna i konsumenttjänstlagen. Där framgår bland annat av 17 § att du som konsument kan reklamera fel i den utförda tjänsten upp tio år efter det att tjänsten utförts.
Reklamationsrätt eller garanti vid badrumsrenovering, vad är skillnaden?
Reklamationsrätt ska inte förväxlas med garanti eller liknande utfästelser. Vid reklamationer är det upp till den klagande parten att visa på vilket sätt motparten är ansvarig för felet. Omvänt gäller vid garanti, där istället motparten ska visa på vilken grund de inte är ansvariga för fel. Skillnaden mellan reklamation och garanti är alltså i huvudsak bevisbördan.
Reklamation ska ske i rätt tid
Även om fristen för reklamationer som längst är tio år betyder det inte att entreprenören är ansvarig för alla fel under ansvarstiden. En reklamation ska ske inom skälig tid efter att felet upptäckts.. eller för den delen borde ha upptäckts. Undantaget är för fel där entreprenören förfarit grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Exempel på det sistnämnda är om entreprenören lämnat oriktiga intyg som egenkontroller eller dylikt, vilket hör och häpnas är mycket vanligt förekommande.
Skriv in garanti vid badrumsrenovering i avtalet
Garanti vid renoveringar är alltså en strikt avtalsmässig fråga. Använd alltid Konsumentverkets standardavtal för hantverkartjänster, Hantverkarformulär -17, som kan laddas ner kostnadsfritt från Konsumentverkets webbplats.
Passa även på att skriva in besiktning och vite i händelse av försening så står du avtalsmässigt bättre rustad.
Behöver du råd stöd vid renoveringen?
Vi erbjuder konsultation med en certifierad besiktningsman via telefon för frågor om bland annat avtal och garanti vid badrumsrenovering. Rådgivningen kostar från 590 kronor inklusive moms.
Vem betalar för byte av golvbrunn, bostadsrättsföreningen eller medlemmen?
Underhållsansvar för bostadsrättslägenheter är som bekant uppdelat mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavaren. Vem som betalar för byte av golvbrunn kan skilja sig åt mellan olika föreningar. Avgörande är vad som framgår av föreningens stadgar.
Bostadsrättslagen ger inte hela svaret
Bostadsrättslagen ger inte något entydigt svar på vem som betalar för byte av golvbrunnen. Av 7 kapitlet 12 § framgår att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick. Bostadsrättslagen ger dock inte någon detaljerad beskrivning av vad som räknas till bostaden. I proposition 2002/03:12 som utgör grunden för ändringar av bostadsrättslagens 7 kapitel 12 § löd lagstiftarens resonemang att en detaljerad beskrivning av gränsdragningar för underhållsansvar inte är möjlig. Det hänvisas istället till föreningens stadgar, som bör förtydliga gränsdragningarna.
Här fyller alltså föreningens stadgar en mycket viktig funktion, nämligen att fylla ut och förtydliga det som inte framgår av bostadsrättslagen. Dessvärre är stadgar ofta otillräckligt skrivna i det här avseendet, och ger sällan svar på vem som betalar för byte av golvbrunn. Eller för den delen var gränsdragningen mellan föreningens och medlemmens underhållsansvar även för andra delar går.
Vanligast att bostadsrättshavaren betalar för byte av golvbrunn
Även om det förekommer att stadgar tillskriver föreningen ansvaret för golvbrunnar får ändå anses vanligare att det åvilar medlemmen att betala för byte av golvbrunn. Men, kontrollera stadgarna hos föreningen innan din badrumsrenovering drar igång. Står det inte omnämnt i stadgarna får du sannolikt på egen hand betala för byte av golvbrunnen.
Subvention för byte av golvbrunn?
Förresten, vissa föreningar ger en viss subvention till medlemmar som i samband med badrumsrenovering byter golvbrunn och/eller avloppsledningar (den så kallade grodan) i badrummet vid renovering.
Svarta prickar i kakelfogarna bakom badkaret, är det en fuktskada?
Svarta prickar i kakelfogar är sannolikt lokal mikrobiell påväxt, eller enklare uttryckt – mögel. Mögel trivs i fuktiga miljöer med rätt tillgång till syre och näring. Badrummet är en utmärkt miljö som erbjuder detta. Fett och hudrester fastnar i fogbruket mellan plattorna och ger näring åt mögel att växa.
Det betyder dock inte att ditt badrum är fuktskadat. Mögelpåväxten är ytlig och tvättas enkelt bort med mjuk borste och milt rengöringsmedel. Tänk på att blöta fogarna innan du applicerar sura rengöringsmedel bara, så att inte fogarna missfärgas eller luckras upp.
Fortfarande bekymrad – beställ en fuktutredning
Fuktutredning är en prispressad tjänst för en bättre lägesbild. Även om svarta prickar i kakelfogar inte i sig är en direkt indikation på en fuktskada kan det vara skönt att få en sakkunnig bedömning.
Det luktar illa i mitt badrum till och från, är det en fuktskada?
Dålig lukt kan förvisso bero på en fuktskada, men det finns även flera andra förklaringar till luktproblem i badrum. En vanlig orsak till dålig lukt är att vattenlåset i golvbrunnen inte sitter riktigt som det ska, vilket gör att luft från avloppssystemet tränger upp i badrummet. Börja med att kontrollera att vattenlåset sitter där det ska. Passa på att samtidigt göra rent vattenlåset i golvbrunnen och tvättstället, så har du uteslutit de vanligaste källorna till dålig lukt.
Om det inte hjälper kan det vara klokt att konsultera en sakkunnig och utröna om det finns skäl att göra en fördjupad undersökning av badrummet.
Kontakta oss så diskuterar vi dina förutsättningar
Jag misstänker att badrummet är felbyggt i min nyköpta bostadsrätt, vad kan jag göra?
Din fråga kan grovt indelas i två delar, en juridisk samt en byggnadsteknisk del. Vad gäller den juridiska så bör du konsultera en juridiskt sakkunnig. För att ändå nämna något kort i den delen så gäller köplagens bestämmelser när du som konsument köper en bostadsrätt, som här likställs med en vara. Av 17 § köplagen framgår att bostadsrätten anses felaktig om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Med andra ord, fanns det inga skäl för dig att tro att badrummet var felaktigt i samband med köpet så kan det vara fråga om ett reklamerbart fel. Enligt 18 § köplagen kan det även anses föreligga fel i bostadsrätten om den inte överensstämmer med hur bostaden marknadsförts. Låt säga att du fått information om att badrummet är renoverat ett visst år av en behörig entreprenör, vilket senare visar sig inte stämma. Ja, då kan det komma på fråga att anse badrummet som felaktigt.
Börja med en statusbesiktning!
Vad gäller den andra delen, den som avser byggnadstekniska förhållanden, så beställer du lämpligen en statusbesiktning av badrummet för att bringa klarhet i huruvida det faktiskt föreligger fel i badrummet. Var noga med att anlita en besiktningsman med specialistkompetens för just badrum, så att du får en kvalitativ bedömning.
Kontakta oss så pratar vi oss samman om hur vi på bästa sätt kan hjälpa dig med en besiktning av badrummet.
