Vems ansvar vid fuktskada i bostadsrätt, föreningen eller medlemmen?
Föreningen är ansvarig för att hålla fastigheten, lokaler och lägenheter i gott skick, med begränsning av det ansvar som åvilar medlemmen enligt kapitel 7 § 12 i Bostadsrättslagen (1991:614). En fuktskada är ofta belägen helt eller delvis i byggnadsdelar tillhörande föreningen, så som bjälklag, schakt, trossbottnar och väggar. Som regel är det därför föreningen som ansvarar för utredning, utrivning, uttorkning och återställande av stommen vid fuktskada i bostadsrätt.
Uppdelat ansvar vid fuktskada i bostadsrätt
Underhållsansvaret är uppdelat mellan medlem och bostadsrättsförening. Den som har ansvar för underhållet av en viss byggnadsdel är även ansvarig för dess återställandekostnad. Som vanligt finns det undantag. Ett exempel är om en vattenskada i badrum uppstår på grund av läckage från tappvattenledning. Då kan föreningen ansvara även för återställande inom medlemmens ansvarsområde.
Vem anlitar besiktningsmannen?
Ansvar för utredning av fuktskada i bostadsrätt åvilar som sagt föreningen i de flesta fall. I praktiken är det dock ofta medlemmen som tar initiativ till fuktutredning. Prata med din styrelse och kom överens om hur ni ska gå tillväga.
Vem anlitar entreprenör för utrivning och skadesanering?
Med risk för att vara tjatig är det föreningen som normalt har ansvar för utrivning och uttorkning av fuktskada i bostadsrätt. Även här är det dock vanligt att medlemmen anlitar en entreprenör som river och torkar skadan. Föreningen är förhindrad, genom bostadsrättslagen, att skjuta över ansvar på medlemmen. Givet ansvarsfördelningen bör det därför finnas en överenskommelse mellan föreningen och medlemmen om fördelning av kostnader.
Kontakta oss så berättar vi mer om fuktutredning och skadebesiktning
Vi hjälper både privatpersoner och bostadsrättsföreningar med besiktning av fuktskador. Hör av dig så berättar vi mer..
I samband med stambyte begär en medlem att dennes badrum ska återställas till samma standard som innan, vad gäller?
Uppfattningen är att föreningen inte har skyldighet att återställa varje badrum till dess ursprungliga standard. Det kan dock lätt förstås att den medlem som kostat på ett lyxigt badrum inte finner sig i att få ett enklare badrum återbyggt. Det är en intrikat fråga värd att diskutera, även om föreningen alltså formellt inte har sådana skyldigheter.
Förening har beslutat att inventera badrum och kök för att få en bild över vilka underhållsbehov som finns. Kan en medlem neka föreningen tillträde?
Nej, föreningen har rätt till tillträde i varje lägenhet för planering av underhållsåtgärder. Om medlemmen nekar kan föreningen begära handräckning från Kronofogden. För grannsämjans skull är det naturligtvis bättre att föra dialog, men strandar samtalen så…
Tre år efter stambytet har flera medlemmar upptäckt sprickor i kakelplattor. Vad bör vi göra?
Förhoppningsvis avtalade föreningen om standardvillkoren ABT06 för stambytet. I så fall finns en femårig garantitid för arbetet, vilket underlättar hanteringen av skadan.
Beställ en särskild besiktning
Anlita en certifierad besiktningsman till att utföra en så kallad särskild besiktning. Besiktningsmannen bedömer skadan och om entreprenören är ansvarig för den. Ni får då ett utlåtande att använda som underlag för en reklamation gentemot entreprenören, om denne bedöms vara ansvarig.
Vi påminner även om vikten att göra garantibesiktningen innan den kortaste garantitiden löper ut.
Vem ska bekosta besiktningen, föreningen eller medlemmen?
Innan vi ger oss in på vem som ska bekosta besiktningen vid exempelvis en badrumsrenovering ger vi lite bakgrundsfakta. Tre av fyra badrumsrenoveringar blir underkända vid slutbesiktning. Samma dystra statistik gäller slutbesiktning av köksrenovering.
Statistik från försäkringsreglerade fuktskador som årligen sammanställs av Vattenskadecentrum visar att nyrenoverade kök och badrum står för en betydande andel skador. Kostnaderna för fuktskador uppgår årligen till över 6 miljarder kronor.
Av ingressen kan lätt förstås att besiktning av badrum och kök är motiverade i skadeförebyggande syfte.
Fuktskador i bostadsrättsföreningar
När fuktskada uppstår i en bostadsrättsförening är det föreningen som ansvarar för utredning, utrivning, uttorkning och återställande av stomme. För vissa typer av skador är föreningen ansvarig för hela återställandet, exempelvis vid läckage från trycksatta vattenledningar.
Föreningen är ansvarig även för de fall då skador uppstår efter medlemmars renovering av badrum och kök. Vid renoveringar som utförs bristfälligt, och av den anledningen orsakar skador, kan föreningen i vissa fall kräva att medlemmen står för skadans kostnader.
Besiktning minskar risken för skador
Oavsett vems fel, eller vem som får bekosta en fuktskada är det givetvis alltid bäst att förebygga skadan. Det gynnar likväl den enskilda medlemmen, föreningen och inte minst övriga medlemmar i föreningen. En oberoende och sakkunnig granskning av renoveringar genom besiktning är den i särklass effektivaste skadeförebyggande åtgärden.
Vem ska bekosta besiktningen?
Det blir allt vanligare att föreningar villkorar besiktning när en medlem ansöker om att få renovera sitt badrum. Det vanligaste är alltså att medlemmen bekostar besiktningen. Vi rekommenderar dock alltid att föreningen ska bekosta besiktningen, som då även får möjlighet att välja en och samma besiktningsman till alla besiktningar. Bland flera fördelar kan lyftas fram att bedömningarna blir likriktade, utlåtandet lättare för föreningen att tillgodogöra sig och diskussioner om kostnader för besiktning uteblir.
En förebyggd skada finansierar alla besiktningar
Om besiktningarna som utförs förebygger endast en fuktskada är kostnaden för föreningens alla besiktningar finansierade. Självrisk och åldersavdrag vid fuktskador uppgår ofta till 100.000 kr eller mer. Därutöver kan beaktas det besvär som skador vållar både styrelse och övriga medlemmar.
Tekniska förvaltaren rekommenderar statusbesiktning av badrum och kök, vilka är vinsterna?
En bostadsrättsförening ska ha en upprättad underhållsplan för det underhållsansvar som vilar på föreningen. Badrum och kök är normalt bostadsrättshavarens ansvar, varför dessa sällan omfattas av underhållsplanen. Det är dock angeläget för föreningen att underhåll av badrum och kök sker i rätt tid, så att fuktrelaterade skador kan undvikas eller begränsas.
Stöd för styrelsen att anmoda medlemmars underhåll
Vinsten med en statusbesiktning eller statusinventering är främst att styrelsen får ett underlag som tydligt anger behovet av viktiga underhållsåtgärder som åvilar medlemmarna att utföra. Med stöd av ett tydligt besiktningsutlåtande kan föreningen kommunicera till berörda medlemmar vilka åtgärder som behöver vidtas.
Statusbesiktning kostar från 300 kronor per lägenhet. Kontakt oss så berättar vi mer!
Stambytet underkändes vid slutbesiktning. Entreprenören hävdar att det blir för kostsamt att åtgärda felen, att de istället ska sätta ner kontraktssumman.
Entreprenörens avhjälpandeskyldighet är mycket omfattande, även för det fall att avhjälpande medför höga kostnader. Det finns vissa undantag från avhjälpande, för fel som inte påverkar funktion, användande eller fastighetens goda bestånd. Ett sådant fel kan exempelvis vara en felplacerad WC-stol, utan att det påverkar vare sig funktion eller användande. Om vi bortser från undantagen är det återigen så att entreprenören är skyldig att avhjälpa fel, höga kostnader till trots.
Högsta domstolen förespråkar besiktningar
Det finns ett aktuellt fall som avgjorts av Högsta Domstolen (NJA 2018 s.653) som behandlar just en VVS-entreprenad med höga avhjälpandekostnader. I domen står bland annat att entreprenören har möjlighet att påkalla förbesiktning, i syfte att minska risken för senare kostsamma fel. Det sistnämnda är, enligt vår erfarenhet, dessvärre extremt ovanligt.
Fortlöpande besiktningar minskar felen
Vårt tips till alla föreningar som ska utföra stambyte är att tidigt engagera en besiktningsman som utför fortlöpande besiktning av stambyte under arbetets gång. Precis som Högsta Domstolen slår fast så minskar det risken för senare kostsamma fel och skador.
Finns det några krav i AB/ABT vem som får göra besiktning av stambyte?
Ja, standardavtalen (AB/ABT 7:7) innehåller en kortare skrivning om vilka formkrav som gäller för en besiktningsman. För att säkerställa att besiktningsmannen har rätt erfarenhet och kunskap är det därför klokt att välja en av RISE certifierad besiktningsman, specialiserad för VVS och stambyten.
Anlita oss, vi är specialiserade för just besiktning av stambyte!
Hur länge håller ett badrum egentligen?
Det beror på badrummets ingående komponenter, inte minst tätskiktstyp. Badrum med tunnskiktsdispertion har en beräknad teknisk livslängd på ca 15-20 år, plastmattor något längre och foliesystem upp mot 25-30 år. Naturligtvis förutsätter det att arbetet är fackmässigt utfört.
Renovera innan skador sker
Värt att påpeka är att beräknade livslängder är tänkta att följas i syfte att förebygga skador. Lite som serviceintervall för bilar. Badrummet ska alltså renoveras innan en skada uppstår.
